Indexadores de crédito imobiliário: entenda o que são e como funcionam

Caso você ainda não esteja familiarizado com esse termo, os indexadores financeiros são os índices econômicos usados como referências para corrigir contratos na economia ou atualizar o valor de um ativo, o que vai consequentemente afetar a rentabilidade final destes. Os principais indexadores usados hoje são o IPCA, o IGP-M, a taxa Selic e a taxa DI ou taxa do CDI. Mas você conhece o conceito de indexador econômico ou financeiro? Sabe como eles atuam em contratos de financiamento imobiliário?

Todo contrato de financiamento ou crédito imobiliário tem suas condições, como prazo, taxas de juros e seguros obrigatórios. E por se tratar de uma operação de longo prazo, onde o tomador leva anos e até mesmo décadas para quitar o empréstimo, os bancos acabam procurando se resguardar da desvalorização do dinheiro emprestado. Mas afinal, como eles fazem isso? Principalmente através dos indexadores de crédito imobiliário, que são indicadores de mercado atrelados às taxas de juros. 

Nesse contexto, cria-se uma maneira de corrigir o valor de eventuais depreciações. Quer entender mais sobre o assunto? A Nova Época Imóveis preparou esse post especialmente para esclarecer o assunto, explicando o que de fato são os indexadores de crédito imobiliário e como eles funcionam. 

O que é um indexador financeiro?

Antes de mais nada, vamos falar sobre o que são os indexadores financeiros. Eles são taxas muito usadas para ler o cenário econômico do país, mas também ocupam funções determinantes nos ganhos via investimentos. Usada como referência como fator de reajuste de contratos na econômica ou para determinar rentabilidade de um investimento de Renda Fixa pós-fixado, os indexadores são tão importantes que até possuem uso como taxa de reajuste em diversas áreas econômicas, como:

• Reajuste de contratos de prestação de serviços;
• Servir como base para renegociação de salários;
• Rentabilidade dos títulos públicos e privados;
• Concessão de empréstimos e financiamentos;
• Correção do valor de aluguéis residenciais e comerciais.

Quais os indexadores de crédito imobiliário?

Taxa Referencial ou TR

A Taxa Referencial é o índice criado nos anos 1990 visando corrigir o saldo devedor de poupanças e de contas vinculadas ao FGTS. Além disso, ela também é muito usada nos financiamentos imobiliários e quem determina seu valor é o Banco Central. Desde 2017, a TR está zerada, porém, qualquer decisão do governo federal pode mudar esse cenário.

Índice de Preços ao Consumidor Amplo

O IPCA é o índice oficial da inflação do país e costuma ser medido todos os meses pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística, ou IBGE. Esse índice costuma oscilar mês a mês e responde às variações de preços de produtos básicos (de alimentação, moradia e transporte) no mercado. Existem maneiras de medir as tendências de inflação, mas ela é naturalmente instável. 

Índice Geral de Preços do Mercado

Outro indicador que mede a inflação, dessa vez calculado pelo FGV/IBRE é o IGP-M. No mercado imobiliário, é muito comum encontrá-lo em contratos de aluguel. Seu número é resultado de cálculos sobre outros indicadores, como o IPCA, o Índice de Preços ao Consumidor ou IPC e o Índice Nacional de Custo da Construção INCC. 

Como os indexadores de crédito imobiliário impactam o financiamento?

Sempre que uma parcela de financiamento é paga, o valor da amortização contido nela é abatido do saldo devedor. Após isso, o saldo devedor é corrigido pela taxa de juros e pelo índice atrelado. É assim que a parcela seguinte é calculada. 

Quais outros índices financeiros que influenciam o mercado imobiliário?

Sendo o assunto os indexadores de crédito imobiliário, é importante ampliar o escopo para apresentar outros índices importantes para diversos aspectos do mercado imobiliário. Alguns deles são:

Índice Geral do Mercado Imobiliário Comercial

Esse é o índice de rentabilidade do mercado imobiliário comercial brasileiro geralmente calculado pela FGV/IBRE desde os anos 2000. O processo acontece assim: um grupo de participantes do setor envia informações sobre retorno de renda, retorno de capital e retorno total. O resultado é divulgado três vezes ao ano e é importante para quem trabalha com imóveis comerciais ou fundos imobiliários.

Índice de Valor de Garantias Reais

Esse é o indicador do Banco Central e costuma estimar o valor de imóveis residenciais a longo prazo. Divulgado a cada três meses, ele é indicado pelo código 21340 no Sistema Gerenciador de Séries Temporais do portal do banco.

Índice FipeZap

Divulgado mensalmente, o FipeZap costuma usar preços de imóveis anunciados no portal Zap para acompanhar valores de imóveis à venda e para alugar, tanto residenciais quanto comerciais, em várias regiões do país.

Índice Nacional de Custo da Construção do Mercado

Também calculado pelo FGV/IBRE e focando em preços de custo da construção civil, incluindo materiais, serviços, mão de obra e equipamentos, em sete capitais brasileiras, esse índice integra o já citado IGP-M e é aplicado em reajustes de contratos de imóveis em construção como índice à parte. 

Taxa Selic

A taxa básica de juros da economia do Brasil é determinada pelo Banco Central. A Selic costuma ser essencial no mercado financeiro por ser referência nacional, afinal, as outras taxas de juros tendem a acompanhá-la, abaixando quando ela abaixa e vice-versa.

A Nova Época Imóveis espera que esse texto tenha esclarecido o que são os indexadores de crédito imobiliário e como eles afetam o mercado imobiliário, especialmente se você está procurando um imóvel. E não esqueça, compra, venda e avaliação de imóveis é com a Nova Época!
 

Escrito por Mariana Carvalho